Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin

Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: eine stärkere Position gegenüber dem Finanzamt

Eine ernsthaft vereinbarte, wirtschaftlich haltbare Aufteilung im Kaufvertrag ist steuerlich grundsätzlich zugrunde zu legen. Das Finanzamt darf sie nicht beliebig durch eine andere Aufteilung ersetzen, kann sie aber bei Scheingeschäft, Gestaltungsmissbrauch oder grundlegender Verfehlung der tatsächlichen Wertverhältnisse verwerfen. Deshalb lohnt es sich, den Gebäudeanteil bereits vor der Unterschrift fachlich begründen zu lassen. Unsere Stellungnahme liefert die Grundlage für die vertragliche Vereinbarung und Ihre steuerliche Planung; eine bestimmte Gebäudequote oder Anerkennung wird nicht zugesichert.

Geplant: strengere Nachweise ohne tragfähige Vertragsaufteilung

Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 sieht vor: Kann keine vertragliche Aufteilung zugrunde gelegt werden, darf das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe verwendet werden. Wer eine davon abweichende Aufteilung nachweisen möchte, soll dafür ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen mit persönlicher Vorortbesichtigung benötigen. Eine frühzeitig begründete Vertragsaufteilung kann damit späteren Nachweisaufwand vermeiden. Die Regelung ist im geprüften Stand noch ein Entwurf; unsere Stellungnahme ohne Ortstermin ersetzt dieses künftig vorgesehene Nachweisgutachten nicht.

Leistung, Preis und Bearbeitungszeit

Markus Rehkugler erstellt Ihre gutachterliche KPA-Stellungnahme anhand der Objektunterlagen und erforderlichen Marktinformationen. Ein Ortstermin ist nicht enthalten und wird bei Bedarf gesondert angeboten.

Regulär beträgt die Bearbeitungszeit 14 Kalendertage ab vollständigem Eingang aller erforderlichen Unterlagen und Auskünfte, einschließlich benötigter Gemeindeauskünfte. Express innerhalb von fünf Arbeitstagen ist nach bestätigter Vollständigkeit und ausdrücklicher Terminannahme möglich. Vor Eingang der benötigten Auskünfte gibt es keine verbindliche Lieferzusage zum Notartermin.

Die kurze Klärung von Auftrag, Unterlagen und Termin ist kostenlos. Einen kostenfreien fachlichen Vorabcheck bieten wir nicht an. Den verbindlichen Gesamtpreis erhalten Sie vor Beauftragung. Eine bestimmte Gebäudequote oder steuerliche Anerkennung wird nicht zugesichert.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Anfrage nennen Sie bitte Objektart, vorgesehenen Kaufpreis, Notartermin und den Stand Ihrer Unterlagen. Für die Bearbeitung stimmen wir die erforderlichen Unterlagen ab: insbesondere Kaufvertragsentwurf, Grundstücks- und Gebäudedaten, Flächen, Modernisierungen und gegebenenfalls Mietangaben. Benötigte Gemeindeauskünfte gehören zur vollständigen Datengrundlage.

Kaufvertrag bereits unterschrieben oder Aufteilung beanstandet?

Bitte geben Sie dies bei der Anfrage an. Eine nachträgliche Aufteilung oder die Prüfung einer vorhandenen Bewertung wird nach ihrem konkreten Umfang eingeordnet und separat angeboten.

Warum werden Grund und Boden und Gebäude getrennt?

Mit einem bebauten Grundstück werden wirtschaftlich mindestens zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter erworben. Der Grund und Boden ist nicht abnutzbar und deshalb nicht abschreibungsfähig. Das Gebäude unterliegt dagegen einer zeitlichen Abnutzung. Sein Kaufpreisanteil bildet zusammen mit den zuzuordnenden Anschaffungsnebenkosten grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.

Weist der notarielle Vertrag nur einen Gesamtkaufpreis aus, muss dieser deshalb aufgeteilt werden. Nach der Rechtsprechung erfolgt die Aufteilung nicht nach der Restwertmethode. Boden- und Gebäudewert werden vielmehr gesondert ermittelt; anschließend wird der tatsächlich gezahlte Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser Verkehrswerte auf beide Bestandteile verteilt.

Welche wirtschaftliche Wirkung hat der Gebäudeanteil?

Ein vereinfachtes Beispiel mit einem Gesamtkaufpreis von 500.000 € und einem im Einzelfall anwendbaren AfA-Satz von 2 %:

Der Unterschied beträgt 1.200 € AfA pro Jahr. Die AfA ist allerdings keine Steuerersparnis in gleicher Höhe. Der tatsächliche Steuereffekt hängt unter anderem vom anwendbaren Abschreibungssatz, dem persönlichen oder betrieblichen Steuersatz, der Haltedauer und der sonstigen steuerlichen Situation ab.

Je nach Fertigstellungszeitpunkt und Gebäudeart gelten unterschiedliche gesetzliche AfA-Sätze. Auch Sonderabschreibungen oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer können eine Rolle spielen. Diese Fragen sind von der eigentlichen Kaufpreisaufteilung zu trennen.

Wie wird eine Kaufpreisaufteilung durchgeführt?

Zunächst werden der Verkehrswert des Grund und Bodens und der Verkehrswert des Gebäudes zum Kaufvertragszeitpunkt ermittelt. Anschließend werden die prozentualen Wertanteile auf den gezahlten Gesamtkaufpreis einschließlich der zu berücksichtigenden Anschaffungsnebenkosten übertragen.

Für die Bewertung kommen nach den Umständen des Einzelfalls die anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung in Betracht:

• Vergleichswertverfahren,
• Ertragswertverfahren,
• Sachwertverfahren oder
• eine sachgerechte Kombination und Plausibilisierung.

Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, nach dem für jede Kaufpreisaufteilung dasselbe Verfahren verwendet werden müsste. Entscheidend sind Objektart, örtlicher Grundstücksmarkt und verfügbare Daten.

Die BMF-Arbeitshilfe mit Stand März 2026

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine kostenfreie Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Die am 16. März 2026 veröffentlichte Fassung berücksichtigt – abhängig von Grundstücksart und Datenlage – Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.

Die Arbeitshilfe kann eine Aufteilung berechnen oder eine vorhandene Aufteilung plausibilisieren. Sie verwendet unter anderem Angaben zu Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Baujahr, Fläche, Modernisierungen und örtlichen Marktdaten.

Ihr Vorteil liegt in der standardisierten und kostenfreien Anwendung. Sie bleibt jedoch eine typisierte Berechnung. Individuelle Besonderheiten können nur berücksichtigt werden, soweit das Modell entsprechende Eingaben vorsieht und geeignete örtliche Daten verfügbar sind.

Eine fachliche Prüfung ist insbesondere angezeigt, wenn:

• das Ergebnis deutlich von einer vertraglichen Aufteilung abweicht,
• das Grundstück ungewöhnlich groß, ungünstig zugeschnitten oder nur eingeschränkt nutzbar ist,
• Bodenrichtwert und konkrete Grundstückseigenschaften nicht zusammenpassen,
• ein Mehrfamilienhaus, Mischobjekt oder eine besondere Gewerbeimmobilie betroffen ist,
• Modernisierungen oder besondere Ertragsverhältnisse unzureichend abgebildet werden,
• Stellplätze, Garagen, Außenanlagen oder gesonderte Wirtschaftsgüter abzugrenzen sind.

Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der Bodenwert

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Richtwertzone. Nach § 196 BauGB wird er für ein Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Merkmalen abgeleitet. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.

Wertrelevant können beispielsweise sein:

• abweichende Grundstücksgröße oder -tiefe,
• ungünstiger Zuschnitt,
• abweichende Art und Intensität der baulichen Nutzung,
• Erschließungszustand,
• Baulasten, Dienstbarkeiten oder andere rechtliche Belastungen,
• Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen,
• Lärm, Hanglage oder sonstige Lagebesonderheiten.

Eine Abweichung vom Bodenrichtwert darf nicht pauschal angesetzt werden. Sie muss aus den tatsächlichen Grundstücksmerkmalen und den örtlichen Marktverhältnissen abgeleitet werden.

Welche Bedeutung hat die Aufteilung im Notarvertrag?

Eine zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist steuerlich grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie tatsächlich gewollt ist, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse wirtschaftlich haltbar abbildet. Der BFH hat dies im Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, ausdrücklich hervorgehoben.

Die Vertragsklausel ersetzt keine Wertermittlung. Sie dokumentiert das zwischen den Vertragsparteien ausgehandelte Ergebnis. Deshalb ist es sinnvoll, die Wertverhältnisse bereits vor der Beurkundung zu prüfen. Nachträglich kann zwar ebenfalls eine sachverständige Aufteilung erstellt werden; der Gestaltungsspielraum im Vertrag ist dann jedoch entfallen.

Eine mögliche Formulierung lautet:

Aufteilung des Kaufpreises

Die Vertragsparteien vereinbaren, den Gesamtkaufpreis für steuerliche Zwecke wie folgt aufzuteilen:

• Gesamtkaufpreis: 500.000,00 €
• davon Gebäude: 375.000,00 €
• davon Grund und Boden: 125.000,00 €

Nach Auffassung der Vertragsparteien bildet diese Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich angemessen ab. Den Parteien ist bekannt, dass die Finanzverwaltung die steuerliche Anerkennung eigenständig prüft. Eine abweichende steuerliche Beurteilung lässt den Gesamtkaufpreis und die übrigen zivilrechtlichen Vereinbarungen unberührt.

Die konkrete Klausel sollte mit Notar und steuerlicher Beratung abgestimmt werden. Die Zahlen dürfen nicht ohne objektbezogene Prüfung übernommen werden.

Wann kann ein Gutachten sinnvoll sein?

Ein Gutachten oder eine ausführliche sachverständige Kaufpreisaufteilung ist vor allem dann sinnvoll, wenn der wirtschaftliche Effekt erheblich ist oder typisierte Berechnungen das Objekt nicht angemessen erfassen.

Das betrifft häufig:

• hochpreisige Immobilien,
• Mehrfamilienhäuser und größere Wohnanlagen,
• gemischt genutzte Grundstücke,
• Objekte in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten,
• ungewöhnlich große oder nur teilweise nutzbare Grundstücke,
• umfassend modernisierte ältere Gebäude,
• Objekte mit besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Grundstücksmerkmalen,
• Fälle, in denen das Finanzamt eine vertragliche oder bereits vorgelegte Aufteilung beanstandet.

Nicht jede Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe rechtfertigt ein umfangreiches Gutachten. Zunächst sollte überschlägig geprüft werden, wie hoch die Differenz der Gebäudeanteile ist, welche jährliche AfA-Wirkung daraus folgt und ob die Abweichung fachlich begründbar erscheint.

Zusammenhang mit Restnutzungsdauer und 15-%-Grenze

Die Kaufpreisaufteilung legt die abschreibungsfähige Gebäudebasis fest. Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann anschließend den Zeitraum verkürzen, über den dieser Betrag abgeschrieben wird. Beide Nachweise ergänzen sich, müssen aber jeweils eigenständig begründet werden.

Der Gebäudeanteil ist zudem für die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG relevant. Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können die Nettoaufwendungen bei Überschreiten von 15 % der Gebäudeanschaffungskosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden.

Eine höhere Grenze bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Aufwendungen darunter sofort abziehbar sind. Erweiterungen, Herstellungskosten nach allgemeinen Grundsätzen und weitere steuerliche Abgrenzungen sind gesondert zu prüfen. Das BMF hat hierzu am 26. Januar 2026 ein aktualisiertes Schreiben veröffentlicht.

Aktuelle Gesetzesplanung: § 6f EStG

Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 vom 12. August 2026 sieht eine eigenständige gesetzliche Regelung der Kaufpreisaufteilung in § 6f EStG vor.

Nach dem Entwurf soll eine wirtschaftlich haltbare vertragliche Aufteilung weiterhin berücksichtigt werden. Fehlt eine anzuerkennende Aufteilung, sollen Boden und Gebäude nach den Vorgaben der ImmoWertV gesondert bewertet und der Kaufpreis im Verhältnis ihrer Werte aufgeteilt werden. Die BMF-Arbeitshilfe soll gesetzlich verankert werden. Für den Nachweis eines abweichenden Ergebnisses enthält der Entwurf besondere Anforderungen an Qualifikation und persönliche Vor-Ort-Besichtigung.

Geprüfter Quellenstand: Regierungsentwurf vom 12. August 2026, abgerufen am 10. September 2026. Die geplante Neuregelung wird hier nicht als geltendes Recht dargestellt. Inhalt und Anwendungsbeginn können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

• Die Aufteilung wird erst Jahre nach dem Kauf geprüft.
• Der Bodenrichtwert wird ungeprüft mit dem konkreten Bodenwert gleichgesetzt.
• Ein gewünschter Gebäudeanteil wird vorgegeben, ohne ihn aus den Wertverhältnissen abzuleiten.
• Es wird die Restwertmethode verwendet: Bodenwert abziehen, Rest als Gebäudewert.
• Stellplätze, Garagen, Außenanlagen, Inventar oder andere selbstständige Wirtschaftsgüter werden nicht sauber abgegrenzt.
• Die Aufteilung im Kaufvertrag wird ohne Berechnung oder Dokumentation vereinbart.
• Ein Gutachten verwendet zwar viele Tabellen, erklärt aber nicht, warum Verfahren und Eingangsdaten zum konkreten Objekt passen.

Häufig gestellte Fragen zur Kaufpreisaufteilung

Muss jeder Immobilienkauf aufgeteilt werden?

Wird ein bebautes Grundstück zu einem Gesamtpreis erworben und soll das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden, muss die Bemessungsgrundlage für Grund und Boden und Gebäude getrennt werden.

Ist die Aufteilung im Notarvertrag für das Finanzamt bindend?

Sie ist grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie ernsthaft vereinbart wurde und wirtschaftlich haltbar ist. Das Finanzamt darf sie prüfen und bei Scheingeschäft, Gestaltungsmissbrauch oder grundlegender Verfehlung der realen Wertverhältnisse verwerfen.

Ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich?

Nach derzeit geltendem Recht ist sie eine typisierte Arbeitshilfe und kein Gesetz. Sie kann eine Aufteilung oder Plausibilitätsprüfung ermöglichen. Ob ihr Ergebnis das konkrete Objekt angemessen abbildet, bleibt eine Frage des Einzelfalls.

Kann eine Kaufpreisaufteilung nachträglich geändert werden?

Eine steuerlich verwendete Aufteilung kann fachlich überprüft und unter den verfahrensrechtlichen Voraussetzungen korrigiert werden. Ob und für welche Jahre eine Änderung noch möglich ist, muss die steuerliche Beratung anhand der Bescheide und Fristen prüfen.

Ist ein möglichst hoher Gebäudeanteil immer optimal?

Nein. Zulässig ist nicht der höchste gewünschte, sondern der fachlich ableitbare Gebäudeanteil. Eine unrealistische Aufteilung schwächt die Position gegenüber dem Finanzamt.

Benötigt jede Kaufpreisaufteilung einen Ortstermin?

Die hier angebotene gutachterliche Stellungnahme vor dem Notartermin erfolgt ohne Ortstermin anhand der Unterlagen. Wird eine Besichtigung erforderlich oder ein anderer Nachweis benötigt, stimmen wir Umfang und Preis gesondert mit Ihnen ab.

Quellenstand: § 7 EStG; § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; § 194 und § 196 BauGB; ImmoWertV; BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97; BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14; BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026; BMF-Schreiben vom 26.01.2026; BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19; Regierungsentwurf JStG 2026 vom 12.08.2026, § 6f EStG-E, Seiten 7–8. Vertragsaufteilung und Gesetzesplanung aktualisiert am 10.09.2026.